Как купить недвижимость в Болгарии

Процедура покупки недвижимости в Болгарии является одним из часто задаваемых нам вопросов.

Здесь можно разграничить несколько основных этапов, с которыми Вы столкнетесь, покупая недвижимость в Болгарии:

Выбор объекта - является первым и как правило самым трудным этапом покупки недвижимости.

Трудным, потому, что человеку всегда хотелось бы подобрать самое лучшее из того, что предлагается на рынке, чтобы найденный объект отвечал представлениям и изначально определенным критериям. Как правило, однако, независимо от всех приемуществ данного объекта, всегда присутствуют мелочи, с которыми приходится считаться и в чем-то делать компромисы.

Чтобы максимально помочь Вам в выборе самой подходящей недвижимости, нам важно знать с какой целью покупается эта недвижимость: вы собираетесь переехать на постоянное жительство или лишь хотите периодически приезжать отдыхать, Вы собираетесь инвестировать в объект для сдечи его под найм или с целью его последующей перепродажи.

Мы поможем Вам подобрать наиболее подходящий объект, предложив разнообразие вариантов, чтобы дать возможность, сравнив их преимущества и недостатки, принять самое оптимальное решение для Вас и Вашей семьи. Определившись с выбором недвижимости, мы переходим к следующему этапу покупки.

Если объектом выбора недвижимости в Болгарии является земля или дом с землей, продолжаем с регистрацией юридического лица - болгарской фирмы, т.к. согласно болгарскому законодательству, иностранцы, не являющимися гражданами Евросоюза, могут купить землю или объект с землей только на имя зарегистрированной болгарской фирмы, где Вы будете единоличным учредителем или партнерами, без необходимости привлечения резидентов. Наиболее подходящей формой собственности для покупки недвижимости является Предприятие с Ограниченной Ответственностью - ЕООД (один учредитель) или ООД (два и более учредителей) (подробнее о видах коммерческих предприятий см. в разделе Бизнес в Болгарии). Зарегистрировав такую фирму Вы можете вести (или не вести) по ней деятельность, развивать любой бизнес или фирма может быть неработающей (подробнее о содержании фирмы см. раздел Налоги в Болгарии).

После того как Вы определитесь с именем фирмы и долями участия учредителей, наши адвокаты подготовят все необходимые документы для подписания и ее регистрации. Необходимый уставной капитал фирмы должен быть в размере не менее 2-х левов или 1 Евро (с Ноября 2009г.); он должен быть внесен на накопительный счет фирмы в банке. Эти средства снимаются, а накопительный счет закрывается после завершения регистрации (при необходимости ведения бизнеса по фирме, открывается рассчетный счет по факту ее регистрации). Фирма подлежит регистрации в Фирменном Реестре (с 2008 года); сама регистрация отнимает 3-5 рабочих дней.

Если же Вы являетесь гражданами Евросоюза, то закон позволяет покупку объекта недвижимости с землей на физическое лицо; в этом случае фирму регистрировать не нужно.

Если же объектом выбора является квартира без наличия земли, то Вы можете ее закупить без необходимости регистрации фирмы, а прямо на физическое лицо.

Паралельно с подписанием документов для регистрации фирмы происходит и

Подписание предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и оплата задатка с целью брони и снятия объекта с продажи - что является следующим важным этапом при покупке объекта недвижимости. До фактического подписания предварительного договора наши юристы проверяют объект на права собственности, отсутствие обременений, наличие необходимых разрешений и т.д., после чего изготавливается договор. Все условия договора по оплате и по срокам заключения окончательного договора по передаче собственности в форме нотариального акта согласовываются с Вами предварительно, что соответственно вписывается в данный предварительный договор. Размер задатка по предварителному договору, как правило составляет 10-15% от стоимости объекта. Понимая, что на момент подписания Вы можете не располагать данной суммой, задаток разбивается на части, при этом в момент подписания предварительного договора Вы можете оплатить наличные у Вас средства (например 2000 евро), а остальные, до 10-15% задатка, можно будет оплатить переводом на банковский счет продавца после Вашего возвращения домой, в рамках 2-х недельного срока.

Обыкновенно, срок между подписанием предварительного договора (оплатой задатка) и окончательным проведением сделки - подписанием нотариального акта по переводу собственности с оплатой остатка до полной стоимости сделки, составляет около одного месяца. В зависимости от Ваших возможностей этот срок может меняться, что предварительно согласовывается с Продавцом. 

В том числе возможны и рассрочки платежей, если Продавец на это согласен, но этом случае окончательная сделка по переводу на Ваше имя собственности состоится лишь в тот момент, когда сумма будет выплачена на 100%. Поэтому мы всегда рекомендуем вариант краткосрочного договора, при котором Вы, как Покупатель, в максимальной степени обеспечены, и не рискуете выплачивая не малые суммы вперед, имея при этом предварительный договор, но не имея нотариального акта собственности, как это происходит при рассрочке платежей.

В случае, если Вы не располагаете необходимым временем для повторного приезда в Болгарию и завершения процедуры по оформлению сделки - подписанию нотариального акта собственности и оплаты Продавцу остатка по договору, мы можем завершить покупку от Вашего имени по доверенности, которую мы предварительно согласуем с Вами. Это сэкономит Вам время и лишние затраты на дорогу и проживание, а кроме того будет являться частью предоставляемых Вам наших услуг, что дополнительно не оплачивается.

С целью перевода необходимых средств в Болгарию, требуемых для завершения сделки, мы поможем Вам открыть счет в банке на Ваше имя (что нужно сделать еще на этапе подписания предварительного договора). Банковские международные переводы до Болгарии отнимают ~4-5 рабочих дней, пока средства поступят по счету; это необходимо учесть и выполнить перевод заранее, имея в виду крайний срок проведения сделки по предварительному договору.

После выполнения всех формальностей по подготовке к сделке подходит конечный этап процедуры купли-продажи объекта - подписание нотариального акта по переводу собственности у нотариуса Продавцом Покупателю. К этому моменту Вам необходимо оплатить остаток суммы Продавцу, и соотвественно должные местные таксы по передаче собственности нотариусу, которые составляют около 4% от стоимости обекта.

Сам оригинальный и заверенный нотариальный акт будет выдан нотариусом день спустя, после того как будет подпечатан и вписан в Реестр Недвижимости - гос. служба, содержащая и поддерживающая архив базы данных в элекронном виде объектов недвижимости и их владельцев.

Поздравляем с приобретением! Теперь Вы являетесь владельцем недвижимости в Болгарии!

После завершения покупки и получения нотариального акта, единственное что Вам, как новому владельцу, остается сделать это:

- задекларировать купленный объект в налоговой службе в двухмесячный срок, а также

- перевести лицевые счета на электричество и воду на свое имя (или на имя Вашей фирмы).

Мы с удовольствием Вам в этом поможем, а при наличии от Вас доверенности, выполним эти услуги вместо Вас.