Wie kauft man Immobilien in Bulgarien?

   Der Kaufvorgang von Immobilien in Bulgarien steht in engster Abhängigkeit von deren Typ. Nach den Regelungen der bulgarischen Gesetzgebung können Personen, abgesehen von ihrer Staatsangehörigkeit, uneingeschränkt als natürliche Personen Wohnungen und Appartements in Bulgarien erwerben. Sollte die Immobilie jedoch auch noch Land einschliessen (Grundstück oder Haus mit Grundstück), dann können ausländische Staatsangehörige diese Immobilie nur noch als juristische Personen erwerben.

   Lesen Sie weiter unten einen Überblick über den Kaufvorgang der verschiedenen Immobilientypen im Einzelnen:

1. Kauf von Wohnung / Appartement.
Wenn Sie sich schon für den Kauf einer Wohnung / eines Appartements entschieden haben, müssen wir das Objekt Ihres Interesses gegen Verkauf an weitere Interessente schleunigst absichern. Zu diesem Zweck wird ein Vorvertrag mit dem Verkäufer geschlossen und eine Anzahlung von 10 % bezahlt. Vor der Übergabe der Anzahlung veranlassen wir eine gründliche Überprüfung der mit der Immobilie verbundenen Dokumentation durch einen Rechtsanwalt, um uns zu vergewissern, dass sie über alle erforderlichen Genehmigungen und Nachweise verfügt, weder belastet noch verpfändet ist oder aber eventuelle Unzulänglichkeiten rechtzeitig festzustellen und entsprechende Massnahmen zu treffen.

Die Frist zwischen Vor- und Kaufvertrag ist in der Regel ein Monat, d.h. einen Monat nach dem Schliessen des Vorvertrags wird das Geschäft im Dabeisein eines Notars abgewickelt. Wenn Sie zum Zeitpunkt des notariellen Abschlusses des Kaufvertrags aus welchen Gründen auch immer nicht erscheinen können, dann kann unsere Firma durch eine notariell beglaubigte Vollmacht das Geschäft in Ihrem Auftrag abschliessen. (Das gehört zu unserem Service als Makleragentur und wird nicht zusätzlich bezahlt.)

Das Schliessen des Kaufvertrags ist der Endpunkt im Kauf einer Wohnung in Bulgarien. Der Kaufvertrag ist die Besitzurkunde, durch die Sie sich später als Eigentümer der entsprechenden Immobilie ausweisen. Bei der notariellen Abwicklung wird der Rest vom Kaufpreis gezahlt. Nach der Abwicklung wird die Immobilie auf den Namen des neuen Besitzers ins Grundbuch eingetragen. 

Innerhalb 2 Monate nach der Abwicklung des Geschäfts und der Übergabe des Besitztums über die Immobilie an den neuen Besitzer müssen Sie das Objekt auf dem Finanzamt erklären.

Derselbe Vorgang gilt für den Kauf von allen Objekten zu denen kein Land gehört, u.a. Büroflächen, Geschäftshäuser, Garagen u. ä.

Kauf von Land und Immobilie mit Land

Nach dem bulgarischen Gesetz für Ausländer dürfen natürliche Personen nicht bulgarischer Staatsangehörigkeit kein Land in Bulgarien erwerben. Machen können sie das nur als juristische Personen, d.h. damit Sie ein Haus mit Garten oder Bauland kaufen können, müssen Sie zunächst eine Firma gründen.
Die passendeste Form ist eine GmbH mit einem, zwei oder mehreren Inhabern, die Partner in der Firma werden und gleiche Anteile haben. Durch diese GmbH können Sie jede beliebige Tätigkeit betreiben oder aber nicht betreiben, d.h. die Firma kann nur proforma für die Zwecke des Immobilienkaufes existieren, in Wirklichkeit aber keine Geschäfte abwickeln. (Mehr Information darüber sieh Steuern und Buchhaltung)
Unsere Rechtsanwälte übernehmen die Vorbereitung der Firmendokumente und Vorlagen, die Sie unterzeichnen müssen, Sie brauchen nur einen Firmennamen auszudenken.
Vor der Firmengründung müssen Sie ein Firmenkonto eröffnen und einen Anfangskapital von 5000 lev darin einzahlen. Diese Summe können Sie gleich nach der Firmenregistrierung abheben.
Die Firma wird im Amtsgericht registriert, was in der Regel zwischen einem und anderthalbem Monat dauert. Nachdem die Firma eingetragen worden sind, sind Sie soweit, das von Ihnen gewünschte Grundstück zu erstehen.
Des Weiteren folgt der Kauf von Land oder Immobilie mit Land den gleichen Schritten wie Immobilie ohne Land.

Bemerkung: Verkäufer in Bulgarien können ihre Objekte durch eine, zwei oder mehrere Makleragenturen vermarkten. D.h. ein und dasselbe Objekt kann Gegenstand von Interesse durch 2 oder mehreren Personen zur gleichen Zeit werden. Manche Bauherren versuchen Kapital aus der Situation zu schlagen und steigern den Preis. So entsteht eine Art Auktion. Um solche Situationen zu vermeiden, raten wir unseren Kunden, nachdem Sie sich mit der Wahl des Objekts entschieden haben, die Reservation möglichst bald zu zahlen und den Vorvertrag zu unterzeichnen.

Einige juristische Begriffe

Die Besitzurkunde, durch die das Eigentum über die Immobilie an den neuen Besitzer übergeben wird, wird im Dabeisein eines Notars unterzeichnet. Nach der notariellen Beglaubigung der Unterschriften von Käufer und Verkäufer auf der Besitzurkunde wird sie vom Notar auf dem Amtsgericht vorgelegt. Dort werden die Änderungen im Besitztum des Objekts ins Grundbuch eingetragen.

Vor der Geschäftsabwicklung holt der Notar einen Nachweis aus dem Grundbuch mit Information über den gerichtlichen Zustand des Objekts, u.a. ob es verpfändet, mit Hypotheken belastet, Gegenstand von weiteren Kauf- und Verkaufsgeschäften oder in Gerichtsprozesse verwickelt ist. Der Nachweis bestätigt noch das Besitztum über die Immobilie durch den Verkäufer.

Noch ein wichtiges Dokument ist der Einheitswert des Objekts, den das Finanzamt vor Ort mit einem Bescheid festlegt. Der Kaufpreis, der in die Besitzurkunde eingeschrieben wird, darf nicht niedriger sein als der Einheitswert. Dieser Kaufpreis bestimmt über die Höhe der Grunderwerbsteuer und der Staats- und Notargebühren, die bei der Geschäftsabwicklung im Dabeisein des Notars bezahlt werden (um die 4 %), sowie über die Erwerbsteuer, die jährlich fällig ist.